厂房:转型须符合产业升级多业态配合

  工业地产投资蓝海初现,各路投资者趋之若鹜。然而,工业用地紧张问题日益突出,供地数量有限直接带动了土地价格的提升。逐步成为了掣肘工业地产发展的重要因素,也是业内人士时刻在思索的行业命题之一。

  长期关注产业地产的资深人士王东升表示,标准厂房通过为中小企业集聚发展提供更具性价比的生产经营场所的平台,起到优化资源配置、缓解用地紧张矛盾、推进工业地产发展的作用。

  标准厂房从最初的钢结构厂房,在市场需求的推进下,已逐步实现了多样化的转型升级。标准厂房的转型升级过程,实际上就是产业升级的发展过程,与区域经济发展,以及工业化程度息息相关。

  有统计数据显示,2014年,北京市国有建设用地供应计划总量为5150公顷,而2012年及2013年的数量则分别在5700公顷、5650公顷。供地数量的下降,自然也带来了工矿仓储用地数量的减少。2012年、2013年和2014年,北京工矿仓储用地数量分别为1100公顷、900公顷以及450公顷,其供应量占比从2012年的19%,下降到16%,2014年只占8.7%。

  土地供应量下降的同时,也带动着土地价格的上涨。有统计数据显示,2013年,北上广深一线城市的仓储用地价格普遍超过80万元/亩,远远高于二三线城市。工业用地正在逐渐成为掣肘工业地产发展的关键要素之一。

  有限的工业用地供应指标,日渐严苛的工业用地新政,都无不使得企业的用地门槛在持续提高。而与此同时,企业在发展过程中都追求最大程度地降低成本,而此时,标准厂房则成为了优化资源配置、节省用地的有效方法手段之一。

  在这一轮又一轮的节约利用土地的要求以及土地市场集约发展的趋势之下,无论是地方政府还是开发商,都在试图创新土地机制,推进标准厂房建设,以解决用地难题。

  2014年中央推出《节约集约利用土地规定》,定调土地节约利用的发展方向。在地方层面,近年来,全国各地都纷纷制定与发布了有关促进工业用地节约利用的政策规定,试图通过弹性出让、先租后让等方式提高工业用地的使用效率。

  有先行者如重庆市,早在2007年就推出了《重庆市特色工业园区标准厂房建设实施意见》,2014年还推出《重庆市人民政府关于加快提升工业园区发展水平的意见》等一系列政策文件,系统且有依据地推进标准厂房的发展。

  重庆市博川房地产顾问有限公司执行董事高翔告诉中国房地产报记者,重庆市是国内最早推出标准厂房政策法规的地区,也是目前国内最规范的,取得明显效益的地区。高翔指出,仅2013年,重庆市的工业总产值就达到1.5万亿元,其中10%是由标准厂房项目及产品贡献的,远高于全国平均水平。

  “(这主要得益于)重庆市历届政府都非常重视工业地产的发展,并且通过制定出台多部工业用地政策法规,推进工业地产的有序发展。”高翔告诉中国房地产报记者,重庆地区还专门设立了园区办,专门对标准厂房项目进行资质认证。通过园区办认定的标准厂房项目,就能够通过房地产程序,申请办理预售许可证。

  “在重庆市,标准厂房不仅可以预售,而且可以进行按揭,这使得企业能够打通更多融资渠道,有利于吸引中小企业进入园区。而中小企业相互之间行成的生产力,也在推动产业集群的形成。重庆市标准厂房的政策让重庆市的工业项目有据可查,有法可依,中小企业得到了长足的发展。”高翔介绍。

  转型须结合实际

  实际上,工业厂房的更新换代有迹可循:从最初1.0时代的钢结构厂房,逐步升级到2.0时代集生产、办公一体化厂房,3.0时代的生产办公有机结合,甚至是4.0时代的楼宇工业产品,5.0时代的生产服务业写字楼以及6.0时代的总部经济产品。带动其发展的,无不是区域产业升级的带动结果,而这些工业厂房也不再是原来简单的标配厂房,而是承载了更多元化功能的工业产品。

  而最主要的问题在于,由于缺乏对工业地产运作的认识,很多转型期的房地产开发商盲目投资,在对市场需求没有做任何研究的情况下,模仿现有的产品投资开发,造成市场上同类产品剧增,竞争激烈。

  也有业内人士认为,由于工业地产开发投资规模较大,需要完善的金融支撑来实现长期持有。正确的工业地产运作是以持有物业为基础,赚取租金为目的的长期投资行为,而并非一般的房地产开发,传统的短平快模式在工业地产运作中是行不通的。

  尽管标准厂房在产业带动下实现了初步的升级转型,但是其在发展过程中还是难以避免地存在问题。

  王东升指出,由于产业政策以及规划政策与标准厂房的实际市场发展不一致,常常导致不少厂房出现使用率低,甚至出现空置的情况。而其中,不少地方在产业完成升级后,仍然沿用旧的土地容积率、建筑密度,甚至是绿化率要求,这些“滞后”的政策规定使得标准厂房项目脱离了企业的实际需求,最终导致项目空置的窘况发生。

  北京昊点管理咨询有限公司总经理陈磊则认为,标准厂房项目必须根据更高级的产业需求、产业功能来提升项目自身,包括引入生产技术与信息技术等手段促进厂房的功能提升。此外,陈磊还表示,目前市场上存在一些标准厂房项目,尽管在成熟的开发工艺下能够出现质量不错的产品,还是仍会有大量空置的问题出现。这个现象出现的根源在于项目选址不当。工业项目的选址问题能够直接影响项目成败。此外,在一个工业项目中,标准厂房绝不是单独存在的,必须要与其他业态配合,才能达到最优效果。

  “作为标配,标准厂房如何与项目的其他业态配合,以及其所占的比率大小,必须根据项目定位、行业发展程度以及企业需求等方面去配比。”武汉动力联行董事长梁春说。

本文来源:中国房地产报 打印全文 责任编辑:zs11965
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